Τρίτη, 17 Δεκεμβρίου 2013

Ο Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου στην αγορά κατοικιών.





Οι επενδύσεις παγίου κεφαλαίου (Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου-ΑΣΠΚ) αποτελούν τη βάση της μεγεθυντικής διαδικασίας του ΑΕΠ της χώρας. Σύμφωνα με τη θεωρία του επιταχυντή η επένδυση είναι συνάρτηση των μεταβολών του συνολικού προϊόντος της οικονομίας[1].
Αν μελετήσουμε προσεκτικά τον Πίνακα 1 θα καταλήξουμε στο προφανές συμπέρασμα ότι η άνοδος του ΑΕΠ  συναρτάται θετικά με την άνοδο του ΑΣΠΚ . Το 2007 διαπιστώνεται το μέγιστο ύψος των ΑΕΠΚ 59368 εκατ. ευρώ. Το 2013 το ελάχιστο ύψος ,γύρω στα 20500 εκατ. ευρώ.

Πίνακας 1
Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου (ΑΣΠΚ). 2000-2013


Πηγή : ΕΛΣΤΑΤ



 Γραφική Παράσταση 1.
ΤΡΙΜΗΝΙΑΙΟΣ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟΣ ΣΧΗΜΑΤΙΣΜΟΣ ΠΑΓΙΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ
Σε τιμές έτους αναφοράς 2005. Σε εκατομμύρια €. Μη εποχικά διορθωμένα στοιχεία. Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ

Μπλε γραμμή : Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Σύνολο.
Τυρκουάζ γραμμή : Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Κατοικίες
Μωβ γραμμή: Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Μεταλλικά προϊόντα ,                             μηχανήματα
Πράσινη γραμμή :  Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Άλλες κατασκευές.
Πορτοκαλί γραμμή: Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Εξοπλισμός μεταφορών.
Γαλάζια γραμμή : Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Άλλα προϊόντα.
Κόκκινη γραμμή:  Ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου. Αγροτικά προϊόντα.


  Είναι επίσης κοινός τόπος η διαπίστωση για την μεγάλη συμβολή των ΑΕΠΚ για κατοικίες αλλά και των κατασκευών στο σύνολο των επενδύσεων.
Η επένδυση σε κατοικίες στην Ελλάδα αποτελούσε την κύρια μορφή επένδυσης των νοικοκυριών την εικοσαετία 1960-1980. Την περίοδο εκείνη, οι επενδύσεις σε κατασκευή
κατοικίας ήταν υπερδιπλάσιες (19% του ΑΕΠ) σε σχέση με τις ακαθάριστες επενδύσεις πάγιου κεφαλαίου σε μηχανολογικό εξοπλισμό και εγκαταστάσεις των επιχειρήσεων
(9% του ΑΕΠ). Από τα μέσα της δεκαετίας του 1970 έως τα τέλη της δεκαετίας του 1990, οι επενδύσεις σε κατασκευή κατοικίας ακολουθούν μια έντονα καθοδική τάση, καθώς η αποταμίευση των νοικοκυριών μειώνεται σταδιακά, ενώ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κινούνται σε απαγορευτικά επίπεδα. Η καθοδική αυτή τάση, η οποία ανακόπηκε μετά την είσοδο της Ελλάδος στη ζώνη του ευρώ το 2001, καθώς αυξήθηκε σημαντικά η τραπεζική χρηματοδότηση και μειώθηκαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, επιταχύνθηκε μετά την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση του 2008 και την ταχεία αποκλιμάκωση του τραπεζικού δανεισμού που ακολούθησε.

 Την περίοδο 2000-2013 κατά μέσο όρο οι ΑΕΠΚ για κατοικίες ανέρχονταν στο 34,1% (Πίνακας 2 ). Το 2007 αποτελεί το μέγιστο σημείο , 47,0% , ενώ το 2013 αντίστοιχα το ελάχιστο , 19,5%.

Πίνακας 2
Επενδύσεις για κατοικίες ως % του ΑΣΠΚ
Έτος
%
2.000
31.7
2.001
31.3
2.002
32.9
2.003
33
2.004
33.5
2.005
45.3
2.006
45.6
2.007
47
2.008
36.8
2.009
33.3
2.010
30.7
2.011
31.2
2.012
25.9
2.013
19.5
Πηγή : ΕΛΣΤΑΤ



Κατά  ετήσιο μέσο όρο οι ΑΕΠΚ για κατοικίες αντιστοιχούσαν την περίοδο 2000-2010 σε 15,26 δις ευρώ. Τα τρία τελευταία έτη (2011-2013) αντίστοιχα ο ετήσιος μέσος όρος των ΑΕΠΚ ανέρχεται σε 6,8 δις ευρώ. Διαπιστώνεται δηλαδή έλλειμμα ύψους 8,4 δις πάντοτε κατά μέσο όρο ετησίως , γεγονός όχι αντιπροσωπευτικό της πραγματικότητας. Αν αντιθέτως λάβουμε υπόψη το μέγιστο (2007) και το ελάχιστο(2013) ύψος το έλλειμμα αγγίζει τα 24,4 δις ευρώ!!!  
Επειδή σύσσωμες οι  πολιτικές αρχηγεσίες  αλλά και οι οικονομικοί ιθύνοντες  θεωρούν  πλήρως αποτυχημένο το προηγούμενο αναπτυξιακό υπόδειγμα  και επικαλούνται ένα νέο    εξωστρεφές, με  υψηλή προστιθέμενη αξία , με ενσωμάτωση προχωρημένης τεχνολογίας κτλ ,  πέρα από τα ευχολόγια και τις γενικόλογες ρήσεις θα πρέπει να απαντήσει πως , σε πόσο χρονικό διάστημα και  με τι θα αντικαταστήσει το παρουσιαζόμενο έλλειμμα ΑΕΠΚ λόγω της κατάρρευσης  της αγοράς κατοικίας. Υπάρχει συγκεκριμένη απάντηση από  όσους εύκολα ευαγγελίζονται νέα αναπτυξιακά υποδείγματα;  Ποιος θα πραγματοποιήσει ετησίως επενδύσεις ύψους 8,4 δις ευρώ και με τα πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα που προκαλούν οι ΑΕΠΚ στις  κατοικίες; Νομίζω ότι η απάντηση δεν μπορεί να είναι παρά αρνητική. Εκτός αν κάποιος φαντασιώνεται την Ελλάδα ως νέο επενδυτικό El dorato , όπως διαλαλούσε ένας από τους προηγούμενους προέδρους του ΤΑΙΠΕΔ.
 Με τα παραπάνω δεν υπερασπίζομαι το προηγούμενο αναπτυξιακό υπόδειγμα , απλά καταγράφω την πραγματικότητα της ελληνικής οικονομίας. Διότι η προφανής απάντηση στο ρητορικό ερώτημα που έθεσα είναι κανείς δεν μπορεί να υποστηρίξει ότι από το 2014 και έπειτα θα υπάρξουν επενδύσεις σε άλλους τομείς οι οποίες θα επικαλύψουν το έλλειμμα από την απώλεια των ΑΕΠΚ στις κατοικίες. Τα στοιχεία της περιόδου 2000-2013 δείχνουν με σαφήνεια νομίζω ότι οι ΑΕΠΚ  σε όλους τους υπόλοιπους τομείς παρουσιάζουν μια εξαιρετική σταθερότητα. Μόνο οι ΑΕΠΚ για κατοικίες κυμαίνονται σχεδόν ομοιόμορφα με το σύνολο των ΑΕΠΚ (Γραφική Παράσταση 1).
 Συμπερασματικά θα έλεγα τα εξής:
Πρέπει να αντιληφθούμε την πραγματικότητα της ελληνικής οικονομίας και τις πραγματικές δυνατότητες που απορρέουν από αυτή. Η επενδυτική διαδικασία είναι δύσκολη και μάλιστα σε χαλεπούς καιρούς. Μάλιστα γίνεται περισσότερο δύσκολη όταν βασίζονται σε λάθος υπολογισμούς. Αναφέρω ως βασικό λάθος τέτοιου είδους τα εντελώς έξω από κάθε λογική υπολογισθέντα έσοδα από αποκρατικοποιήσεις ύψους 50 δις ευρώ.
 Σύμφωνα με μετριοπαθείς  υπολογισμούς , αν πωληθεί ότι είχε υπολογισθεί, το ύψος των εσόδων μετά βίας μπορεί να αγγίξει τα 9-10 δις ευρώ μέχρι το 2020. Το γεγονός αυτό δεν  μπορεί να επιβεβαιώσει την  εξαρτώμενη πρόβλεψη από τις ιδιωτικοποιήσεις , για πολλαπλάσιες εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων οι οποίες θα έσπρωχναν την οικονομία ,στην ανάπτυξη, λειτουργώντας με τον τρόπο των δημοσίων επενδύσεων στο κεϋνσιανό υπόδειγμα.
Στην επιδιωκόμενη μεγέθυνση της οικονομίας η αγορά κατοικιών αλλά και ο κατασκευαστικός κλάδος πρέπει να πάρει τη θέση που του ανήκει. Η απαξίωση που υφίσταται στο δημόσιο λόγο αλλά και με την υπερφορολόγηση που επιβάλει η ασκούμενη οικονομική πολιτική εξουδετερώνει ένα σημαντικό όπλο το οποίο μπορεί να συμβάλλει στην επανεκκίνηση της οικονομίας.
Πολλοί σημαντικοί παραγωγικοί κλάδοι της χώρας (μη μεταλλικά ορυκτά, έπιπλα, ηλεκτρολογικός εξοπλισμός, κατασκευή μεταλλικών προϊόντων, κ.ά.) και επίσης σημαντικές επαγγελματικές τάξεις έχουν καθηλωθεί σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα παραγωγής και εγχώριου κύκλου εργασιών λόγω του ανεξέλεγκτου καταποντισμού της οικονομικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων.
Παράλληλα  θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα και για τον κατασκευαστικό τομέα. Ήδη η επανέναρξη από τις αρχές του 2014 της κατασκευαστικής διαδικασίας στους 4-οδικούς άξονες της χώρας, καθώς και η εντατικότερη προώθηση σημαντικών έργων ΣΔΙΤ και άλλων έργων συγχρηματοδοτούμενων από τα διαρθρωτικά ταμεία της Ευρωπαϊκής Ένωσης αναμένεται να συμβάλλουν στην αύξηση των δαπανών για επενδύσεις στον τομέα των λοιπών κατασκευών σε επίπεδα υψηλότερα των € 6,8 δις το 2014. Σημειωτέον ότι ένα τέτοιο ύψος επαναφέρει τις ΑΕΠΚ πάνω από τον ετήσιο μέσο όρο της περιόδου 2000-2013.
Όμως η τεράστια μείωση των ΑΕΠΚ των κατοικιών είναι δύσκολο να αντικατασταθεί με άλλου είδους ΑΕΠΚ ας πούμε στο προβλεπτό μέλλον. Συνεπώς η σημερινή κατάσταση ανισορροπίας της ελληνικής οικονομίας (αντιπληθωρισμός, ύφεση –στασιμότητα, ανεργία, αύξηση της ανισοκατανομής του εισοδήματος)  προβλέπεται να συνεχισθεί στο προβλεπτό μέλλον. Παράλληλα και τα ρέποντα προς ισορροπία δημοσιονομικά και τα αναφερόμενα στο εξωτερικό ισοζύγιο μεγέθη, δύσκολα θα διατηρηθούν χωρίς  την επανάκαμψη των ΑΕΠΚ και στον τομέα των κατοικιών. Διαφορετικά αν αναμένουμε μόνο ΑΕΠΚ σε νέους και εξωστρεφείς κλάδους (απολύτως επιθυμητό) θα παραμείνουμε για πολλά χρόνια στη στασιμότητα.     
   
 
Γραφική Παράσταση 2


[1] Kt+1-Kt=c(Yt+1 – Y) ή I = c(Yt+1 – Y)